매매계약을 체결하고 계약금을 지급했는데 중도금과 잔금을 지급하기 전에 매도인이 사망했다면?
매매계약의 효력에 문제가 없는지에 대해 알아보겠습니다.
매매계약은 채권관계이므로 상속된다.
매도인이 사망하였다는 사정만으로 이미 체결한 매매계약의 효력이 없어지는 것은 아니다.
매매계약은 법률적으로는 매도인과 매수인의 채권관계이고 채권관계는 상속이 발생하게 되면 상속인에게 포괄적으로 승계되는 효과가 있기 때문이다.
따라서 매수인은 매매계약 대로 상속인에게 매수인으로서의 잔금지급의무를 이행하고 상속인에게 매도인의 의무인 소유권이전등기의무 이행을 요구할 수 있다.
상속인 명의 중간등기를 거칠 필요는 없다.
부동산등기법 제27조에 따르면 등기원인이 발생한 후에 등기권리자 또는 등기의무자에 대하여 상속이나 그 밖의 포괄승계가 있는 경우에는 상속인이나 그 밖의 포괄승계인이 그 등기를 신청할 수 있다고 규정하고 있다.
따라서 매도인이 사망한 경우 상속인 명의로 등기를 이전하지 않고도 매도인 명의에서 매수인 명의로 바로 등기이전이 가능하다.
상속인이 잔금 수령 거절하거나 등기 이전 거부 시
매수인은 상속인에게 잔금을 지급하고 소유권이전등기를 받고자 하지만 상속인이 잔금수령을 거부하거나 소유권이전등기절차이행을 협조하지 않는 경우가 있을 수 있다.
잔금수령을 거부하는 경우에는 민법 제487조 변제공탁제도를 활용할 수 있다. 대법원 역시 상속인이 상속을 이유로 잔금 받기를 거절하는 경우 등의 사유가 있어, 매수인이 잔금을 지급하기 어려운 상황이라면, 망인을 피공탁자로 해서 관할 법원에 변제공탁을 함으로써 잔금지급의무를 이행한 것으로 본다.
매수인은 잔금을 지급하였음에도 상속인이 소유권이전등기절차에 협조하지 않는다면 소유권이전등기를 청구하는 소송을 통해 판결문으로 단독 등기하는 방법을 고려할 수밖에 없다.
배우자 상속공제를 활용하고자 한다면 유의해야!
상속세 및 증여세법 상 배우자 상속공제는 이른바, '1세대 1회 과세원칙'과 잔존배우자의 상속재산에 대한 기여인정 및 생활보장을 반영한 것이다.
이때 배우자 상속공제를 받기 위해서는 상속개시 후 상속재산분할기간 내 배우자 앞으로 상속재산분할협의와 협의에 따른 배우자 명의로의 등기이전이 완료되어야 한다.
최근 대법원 판례는 배우자 명의의 상속등기를 마치지 아니한 채 부동산등기법 제27조에 따라 등기관리자에게 직접 등기를 마쳐줄 경우 ① 이 경우를 관련법상 분할에 등기가 필요한 상속재산에서 제외되는 경우로 볼 수 없다는 점과 ② 매수인에게 직접 소유권이전등기를 마쳐주었다는 사정만으로 상속재산분할협의에 따른 등기가 마쳐진 것과 동일하게 평가할 수 없다는 점을 들어 배우자 상속공제를 인정하지 않았다.
결국 포괄승계인인 상속인이 직접 등기를 신청할 수 있는지 여부와는 별개로 배우자 상속공제를 받기 위해서는 배우자 명의로의 등기가 필요함을 꼭 기억해야 한다.
★ 배우자 상속공제란
배우자 상속공제는 배우자 간 상속이 수평적 이전이고 세대 간 이전은 아니므로 이를 감안하여 상속재산 중 일정 비율까지는 과세를 유보한 후 잔존배우자 사망 시 과세하도록 하는 것이다.
배우자 상속공제액은 [ ① 배우자가 실제 상속받은 금액 ② 상속재산에서 배우자의 법정상속분을 곱하여 계산한 금액에서 상속재산에 가산한 금액 중 배우자에게 증여한 재산의 증여세 과세표준을 차감한 금액 ③ 30억 ] 중 적은 금액을 한도로 상속세과세가액에서 공제한다.
지금까지 매매계약 후 매도인이 사망하였을 경우 대처방안에 대해 알아보았는데 도움이 되었으면 합니다. 감사합니다.
출처 = KB국민은행